9月22日以來(lái)有關(guān)“四大行”放開(kāi)限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵:傳言、辟謠、求證、再辟謠。
一時(shí)間彌漫在坊間的“限貸”松綁消息更加虛實(shí)難辨。
“無(wú)風(fēng)不起浪?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉猜測(cè)決策層此次或是因?yàn)榻诘胤秸c市場(chǎng)的施壓試探著釋放松綁信號(hào)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從開(kāi)發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)等多處采訪獲悉限貸放松是大勢(shì)所趨只不過(guò)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步、漸次推進(jìn)未來(lái)或?qū)⑾葟氖滋追繕?biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上調(diào)整實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”釋放此前被誤傷的剛性需求。
放松限貸或?yàn)榫仁凶詈箜来a
截止到9月24日全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚執(zhí)行限購(gòu)。
另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)本輪救市政策涉及到普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)支持等多個(gè)方面。
也就是說(shuō)2011年伊始“新國(guó)八條”涵蓋的一攬子政策中僅?！跋拶J”政策尚未調(diào)整。
“地方政府能用的政策都已經(jīng)用過(guò)了但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)并未改變。”張大偉如是介紹。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)8月70個(gè)大中城市中68個(gè)城市新建商品房?jī)r(jià)環(huán)比下跌房?jī)r(jià)下跌個(gè)數(shù)創(chuàng)歷史新高同比來(lái)看多個(gè)城市的房?jī)r(jià)接近跌回一年前。
中原地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)亦顯示9月前21日成交情況來(lái)看整體較8月同期小幅下降3%其中二線城市表現(xiàn)較差下降8%。
也正因此放松房貸政策被看做為樓市最后一根救命稻草。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為限購(gòu)放松只解決一小部分人的購(gòu)買(mǎi)資格的問(wèn)題在限貸政策的影響下購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力尚未解決應(yīng)該配套出臺(tái)支持信貸政策否則政策的影響力有限。
值得一提的是近期掀起的二輪救市潮多地的救市政策內(nèi)容從放松限購(gòu)轉(zhuǎn)向了對(duì)信貸、公積金等資金層面問(wèn)題的關(guān)注。
“地方政府在信貸政策上并沒(méi)有多少自主權(quán)。”張大偉表示但發(fā)文一方面可以給市場(chǎng)信心另一方面也可以給銀行施壓。
尚待細(xì)則
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自開(kāi)發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)等多處采訪獲悉限貸放松是大勢(shì)所趨只不過(guò)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步、漸次推進(jìn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為一旦首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬綜合來(lái)看名下無(wú)房但有貸款記錄的購(gòu)房者以及“賣(mài)一換一”的改善人群將會(huì)享受首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠首套房認(rèn)定進(jìn)行調(diào)整后將導(dǎo)致首付由六成變成三成貸款利率執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)。相當(dāng)于購(gòu)房門(mén)檻降低一半或?qū)⒋偈勾饲耙蛘哒`傷的剛需重回市場(chǎng)。
與此同時(shí)無(wú)房無(wú)貸的首套購(gòu)房者、二套房及投資型購(gòu)房者將不受新政策的影響。
張旭認(rèn)為首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市同時(shí)出售原有房屋獲得的收益使這類(lèi)置換型購(gòu)房者具有一定資金承受能力。
實(shí)際上近期已經(jīng)有多地發(fā)文在首套房認(rèn)定上執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。
就在前一天青島國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)文指出出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后再次申請(qǐng)住房貸款的按首套房貸認(rèn)定。
福州市9月22日出臺(tái)文件也表示對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整提出購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的按首貸認(rèn)定。
此前的8月1日紹興住建部門(mén)也提出不考慮購(gòu)房的貸款次數(shù)二套房標(biāo)準(zhǔn)以擬購(gòu)房家庭實(shí)際擁有的住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
另外雖然監(jiān)管層并未有統(tǒng)一口徑但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解部分地方、部分項(xiàng)目在首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
一位杭州的開(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者杭州早在8月初就有銀行放松了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如招商銀行[1.73% 資金 研報(bào)]已還清房貸余額的即算首套房在杭州主城區(qū)無(wú)房的再購(gòu)房也可視為首套。
9月24日一家全國(guó)性房企總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者他從杭州本地商業(yè)銀行獲悉限貸政策將會(huì)調(diào)整但真正發(fā)文執(zhí)行需要一段時(shí)間。
一方面是預(yù)判可能帶來(lái)的市場(chǎng)影響;另一方面真正發(fā)文執(zhí)行也需要出臺(tái)具體的可執(zhí)行細(xì)則。
“地方性商業(yè)銀行對(duì)個(gè)貸的積極性不大應(yīng)付了事的辦法很多比如只跟品牌房企合作拉長(zhǎng)審批周期等?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商表示不出臺(tái)細(xì)則只會(huì)和此前的央行喊話(huà)類(lèi)似效果不甚明顯。
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