2015年房地產(chǎn)形勢走向如何，政策取向是關(guān)鍵。在今年的全國兩會政府工作報告中，提及房地產(chǎn)時沒有再使用“調(diào)控”、“抑制”等相關(guān)表述，取而代之的表述是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在以往，調(diào)控曾長期是房地產(chǎn)宏觀政策的主基調(diào)，今年的報告預(yù)示著政策風(fēng)向的確已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
去年10月底，國務(wù)院會議明確將“穩(wěn)定住房消費”列為加快培育和重點推進(jìn)的六大消費增長點之一，讓群眾消費潛力成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動力。正如一些專家所言，消費是經(jīng)濟(jì)增長重要“引擎”，是我國發(fā)展巨大潛力所在。在穩(wěn)增長的動力中，消費需求規(guī)模最大，和民生關(guān)系最直接。要瞄準(zhǔn)群眾多樣化需求，改革創(chuàng)新，調(diào)動市場力量增加有效供給，促進(jìn)消費擴(kuò)大和升級，帶動新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，推動發(fā)展向中高端水平邁進(jìn)，打造中國經(jīng)濟(jì)升級版。
今年兩會政府工作報告對房地產(chǎn)“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”等措詞和導(dǎo)向，進(jìn)一步釋放了明確的政策信號。整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)今年政策環(huán)境將延續(xù)去年的寬松局面，并有望迎來進(jìn)一步的積極利好。比如一些專家預(yù)測的年內(nèi)還有一到兩次降準(zhǔn)降息，比如二手房交易營業(yè)稅免征期限從5年縮短到兩年，這些都是政策儲備手段。如果房地產(chǎn)下行壓力加大，不排除出臺的可能性。
（一）
首先，對于當(dāng)前市場面臨的庫存高企難題，兩會報告從保障房環(huán)節(jié)著眼，提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。通過市場籌集安置房源已在不少省市進(jìn)行探索，或是積極組織棚戶區(qū)居民自主購買商品房，或是由政府購買商品房進(jìn)行安置。
例如，金華市區(qū)目前正在實施的二七區(qū)塊舊城改造，這一金華有史以來最大的舊城改造項目，采用鼓勵引導(dǎo)市場化安置的辦法，半年內(nèi)購買商品房，給予15%的購房券補(bǔ)貼，以促進(jìn)和加快消化市場存量房。這不失為一個盤活行業(yè)沉淀資金，化解市場庫存壓力的有效途徑，同時很大程度上解決了實物安置房源不足的問題。
其次，對于市場需求增長乏力的局面，兩會報告中不僅強(qiáng)調(diào)“支持居民自住和改善性住房需求”，而且沒有再使用“抑制投機(jī)投資性需求”這一表態(tài)。事實上，從去年央行發(fā)布的“930新政”內(nèi)容來看，已經(jīng)從信貸領(lǐng)域支持為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，同時放開了對購買多套房以及非本地居民購房的貸款政策限制。
如果說，過去數(shù)年完全由剛需主導(dǎo)市場，是由于限購措施長期影響所致，那么自從去年開始，限購措施逐步退出，而市場依然表現(xiàn)平穩(wěn)，這已經(jīng)說明當(dāng)前投機(jī)投資性需求早已不是市場的主力。隨著剛需的持續(xù)釋放，未來支撐市場的主體將逐步向改善性需求轉(zhuǎn)移，而住房條件升級的需求將長期存在，理應(yīng)得到政策支持鼓勵。
（二）
回顧以往，2009年兩會對房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)與今年類似，當(dāng)年市場之所以最終迎來強(qiáng)勁反彈與當(dāng)時貨幣政策的配合密不可分。對于今年政策的最終落地執(zhí)行，兩會報告要求“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任”。
自2001年房地產(chǎn)首次出現(xiàn)在政府工作報告中，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，其表述越來越成為市場關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)政策也從最初的“培育”，到隨后的“鼓勵”，“改革”，再到“高度警惕”，“從嚴(yán)調(diào)控”，直至2014年提出的“雙向調(diào)控”。
很明顯，今年延續(xù)了去年兩會提出的“分類調(diào)控”指導(dǎo)思想，并且進(jìn)一步增強(qiáng)了地方政府調(diào)節(jié)市場的自主性。而中央政府層面在弱化行政調(diào)控的同時，有望從財稅、信貸等核心環(huán)節(jié)出發(fā)以達(dá)成穩(wěn)定住房消費的目標(biāo)。同時，始于去年11月的兩次降息、一次降準(zhǔn)，預(yù)示著相對寬松溫和的貨幣政策環(huán)境已經(jīng)來臨。在上述多重政策利好的影響下，今年市場整體有望止跌企穩(wěn)。
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